Moet ik btw factureren bij de levering van onroerende zaken?

In principe hoeft er geen btw te worden berekend op de levering van onroerende zaken. Het gaat dan bijvoorbeeld om de verkoop van een gebouw of een woning. Hierop zijn er wel een aantal uitzonderingen voorzien. Het gaat om de verkoop van een gebouw binnen de twee jaar na het eerste gebruik, de zakelijke verkoop van bouwterreinen en een optionele regeling bij B2B-verkoop van onroerende zaken.

Gebouw wordt binnen de 2 jaar na het eerste gebruik verkocht

Wanneer een gebouw wordt verkocht binnen de twee jaar nadat het voor het eerst in gebruik werd genomen, moet de verkoper gewoon btw berekenen. De termijn begint te lopen bij de eerste ingebruikname. Dat is het moment waarop het gebouw voor het eerst werd gebruikt voor het doel waarvoor het is bestemd. En dat kan soms best ingewikkeld zijn. Als een kantoor eerst nog tijdelijk als opslagplaats wordt gebruikt, begint de termijn nog niet te lopen. De termijn begint te lopen wanneer het ook effectief als kantoor wordt gebruikt.

Gemeenschappelijke delen, bijvoorbeeld wanneer twee kantoren op twee verschillende momenten voor het eerst in gebruik zijn genomen, volgen dan weer de ingebruikname van het eerste kantoor. Vanaf dat moment wordt per slot van rekening voor het eerst gebruikgemaakt van de gemeenschappelijke delen.

Gevolg: de verkoper moet btw berekenen en doorstorten. Als de verkoper btw betaalde bij de aanvankelijke aankoop maar deze niet heeft afgetrokken, is het mogelijk om deze te herzien en alsnog als voorbelasting af te trekken.

Levering van bouwterreinen

Wanneer een bouwterrein in het kader van een onderneming wordt geleverd, is er altijd sprake van btw. Het gaat daarbij om onbebouwde gronden die bestemd zijn om bebouwd te worden met minstens één gebouw. Voor de Belastingdienst is een grond minstens bestemd om bebouwd te worden wanneer aan minstens een van deze voorwaarden is voldaan:

• Er is een omgevingsvergunning afgegeven
• Er zijn in de nabijheid reeds voorzieningen aangelegd in functie van de bebouwde grond (bv. riolen en wegen die naar de grond lopen)
• Er zijn voorzieningen getroffen die dienbaar zijn voor een bebouwde grond (bv. er is reeds een bouwput uitgegraven)
• De grond is reeds voorbewerkt (bv. bouwrijp maken van de grond)

Wanneer er niet aan deze voorwaarden is voldaan, kan uit andere objectieve gegevens nog steeds blijken dat het gaat om bouwgrond. Zo kan enkel de duidelijke bedoeling van de partijen al volstaan.

Gevolg: de verkoper moet btw berekenen, inhouden en doorstorten.

Vrijwillige keuze bij verkoop tussen ondernemers

Bij een verkoop van onroerende zaken tussen ondernemers kunnen zij er altijd, samen, vrijwillig voor kiezen om btw te berekenen. Dat kan bijvoorbeeld interessant zijn om betaalde btw over de aankoop alsnog af te kunnen trekken. Hier gelden bovendien extra voorwaarden. Zo moet de koper het pand voor minstens 90% voor btw-belaste omzet gebruiken. Al zijn er op dit percentage dan weer uitzonderingen voor sommige bedrijven zoals reisbureaus of postvervoerbedrijven. Bovendien moet het akkoord tussen de verkoper worden vastgelegd via een verzoek aan de Belastingdienst of via de notaris.

Gevolg: er is sprake van verlegging bij onroerende zaken. De verkoper moet dan “btw verlegd” op de factuur vermelden. De koper moet zelf de btw berekenen en aangeven in zijn btw-aangifte.