Wat zijn de btw-regels bij de verhuur van een onroerende zaak?

In principe is de verhuur van een onroerende zaak zoals een huis of een appartement vrijgesteld van btw, maar dan is het wel mogelijk om optioneel toch te kiezen voor de btw-toepasselijkheid. In andere gevallen is de verhuur van een onroerende zaak verplicht met btw belast. Wij leggen het een en ander uit en geven aan wat de gevolgen zijn voor de facturatie.

Verplicht belast verhuren

In vier gevallen is de verhuur van een onroerende zaak verplicht met btw belast.

In de eerste plaats gaat het om de verhuur voor een korte periode door een hotel-, kamp-, pension- of vakantiebestedingsverblijf. Het gaat bijvoorbeeld om de verhuur van zomerhuisjes, hotelkamers of staanplaatsen voor caravans. Kenmerkend hieraan is dat het gaat om korte verblijven van maximaal zes maanden, zonder dat het middelpunt van het maatschappelijk leven naar de gehuurde onroerende zaak wordt verplaatst. Het maakt daarbij niet uit of de onroerende zaak eerst aan een tussenpersoon wordt verhuurd.

Ten tweede is de verhuur van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines altijd belast, zonder daar extra voorwaarden aan te stellen. Dit volgt uit een Europese btw-richtlijn die Nederland in uitvoering diende te brengen. Om te oordelen of iets “blijvend geïnstalleerd” is, moet er nagegaan worden wat de impact zou zijn voor het gebouw. Als de wijziging of vernietiging van een gebouw nodig zou zijn om het werktuig of de machine weg te halen, spreken we van een blijvende installatie. Zonnepanelen die echt in het dak of in een constructie zijn geïnstalleerd, vallen hier bijvoorbeeld onder.

Ten derde gaat het om de verhuur van parkeerruimte voor voertuigen en luchtvaartuigen en lig- en bergplaatsen voor vaartuigen. Wel is het zo dat als de verhuur onlosmakelijk verbonden is met de verhuur van een andere onroerende zaak (bv. parkeerplaats bij de verhuur van een woning), het stelsel van de andere onroerende zaak ook op de parkeerplaats van toepassing is. Daarnaast is er een vrijstelling voorzien voor de verhuur van ligplaatsen voor woonboten.

Ten slotte is de verhuur van safeloketten, die vaak in muren zijn ingebouwd en hierdoor onroerend zijn geworden, altijd met btw belast.

Optioneel kiezen voor de belaste verhuur

In sommige gevallen is het mogelijk om de verhuur optioneel toch aan de btw te onderwerpen. Dit kan interessant zijn omdat de btw over de aankoop dan als voorbelasting kan worden afgetrokken. Hierbij gelden wel een aantal voorwaarden. Zo moet de huurder de onroerende zaak voor minstens 90% voor zijn omzet gebruiken en moet de huurder een ondernemer zijn voor de btw. Hierop gelden talloze uitzonderingen, bijvoorbeeld voor de verhuur aan reisbureaus of arbodiensten en voor de verhuur van congresruimten. Informeer je altijd goed alvorens je kiest voor het optioneel stelsel want als er niet aan de voorwaarden is voldaan, kan dit gedoe opleveren met de Belastingdienst.

Moet ik een factuur uitreiken bij de verhuur?

Bij de particuliere verhuur zonder btw hoef je geen facturen op te stellen. De huurovereenkomst volstaat. Wanneer er btw wordt toegepast, is een factuur wel verplicht. Omdat huur een doorlopend karakter heeft, kan de huurovereenkomst niet als een factuur worden aangemerkt (ECLI:NL:GHARN:2004:AQ8951). De huurder heeft dan een factuur nodig om de btw te verrekenen.

Elke maand een factuur aanmaken klinkt tijdrovend, maar met goede facturatiesoftware hoeft dit niet het geval te zijn. Je kan dan gewoon automatisch elke maand opnieuw een factuur genereren, deze factuur laten doormailen naar de huurder en het in de administratie laten verwerken. Bekijk de beste factuurprogramma’s van dit moment en maak het jezelf eenvoudiger.